Otázka, zda je výhodnější bydlet v nájmu, nebo ve vlastním na hypotéku, nemá univerzální odpověď. „Největší chybou je srovnávat celou Českou republiku jako jeden trh. Úplně jinak vychází Praha, jinak Olomouc a úplně jinak levnější regiony,“ říká Radim Velísek z Magnuss Estate. Právě rozdíly mezi jednotlivými městy dnes rozhodují více než kdy dříve.
Praha? Nájem může vycházet levněji než hypotéka
V hlavním městě ceny bytů v posledních letech rostly rychleji než nájemné. U modelového bytu o velikosti 60 metrů čtverečních dnes může měsíční nájem dosahovat zhruba 28 tisíc korun. Splátka osmdesátiprocentní hypotéky na obdobný byt se ale pohybuje kolem 36 tisíc korun měsíčně. Ale tím výdaje majitele nekončí.
Fond oprav, pojištění, údržba nebo nečekané opravy znamenají další tisíce korun navíc. „V Praze dnes není výjimkou, že nájem vychází levněji než samotná splátka hypotéky. Navíc kupující potřebuje téměř 1,7 milionu korun vlastních úspor,“ říká Velísek.
V regionech ale může být situace úplně opačná. Mimo nejdražší města už srovnání vypadá totiž o poznání jinak. V některých krajských městech se měsíční splátka hypotéky pohybuje velmi blízko běžnému nájemnému. V levnějších regionech může být dokonce nižší.
Olomouc představuje dobrý příklad střední cesty. Modelový šedesátimetrový byt zde stojí přibližně 5,4 milionu korun. Nájem podobného bytu se pohybuje kolem 17 až 18 tisíc korun měsíčně, zatímco splátka osmdesátiprocentní hypotéky činí přibližně 22,5 tisíce korun. Rozdíl už není tak dramatický jako v Praze, ale stále představuje několik tisíc korun každý měsíc.
Hypotéka není jen splátka
Lidé často porovnávají pouze nájem a měsíční splátku úvěru. To je ale podle odborníků příliš zjednodušené. Část hypotéky totiž neslouží k placení úroků, ale postupně snižuje dluh. Jinými slovy – vytváří vlastní majetek.
Na druhou stranu vlastník platí také pojištění, fond oprav, údržbu a nese riziko, že hodnota nemovitosti nemusí růst tak rychle, jak očekával. Navíc má značnou část svých úspor vázanou ve vlastním bydlení. Mladí zaplatí méně na začátku, více každý měsíc Lidé mladší 36 let navíc mohou využít hypotéku až do 90 procent hodnoty nemovitosti. To výrazně snižuje částku, kterou musí mít připravenou z vlastních úspor.
„Vyšší LTV ale neznamená levnější bydlení. Jen posouvá část nákladů do budoucna. Měsíční splátka bude vyšší a zatížení rodinného rozpočtu také,“ vysvětluje Radim Velísek.
Nájem není jen „vyhazování peněz“
Často se tvrdí, že nájemník financuje cizí majetek. To je sice pravda, ale pouze část příběhu. Nájemník nepotřebuje statisíce ani miliony korun na začátku, nemusí řešit velké opravy, pokles ceny nemovitosti ani budoucí refinancování hypotéky. Získává také něco, co je stále cennější – možnost poměrně snadno změnit bydliště nebo práci.
To ale neznamená, že hypotéka je špatným rozhodnutím. Naopak pro člověka, který plánuje v jednom místě žít dlouhé roky, má dostatečnou finanční rezervu a zvládne splátky i při budoucím růstu úrokových sazeb, může být vlastní bydlení nejlepší dlouhodobou investicí.
„Nejde jen o otázku, jestli je nájem vyšší nebo nižší než splátka hypotéky. Mnohem důležitější je, kolik bude bydlení stát celkově, jak dlouho v něm chci žít a kolik finanční svobody mi po zaplacení všech nákladů zůstane,“ uzavírá Radim Velísek.
Správná otázka zní jinak
Debata o bydlení se často zbytečně zjednodušuje na souboj nájmu a hypotéky. Ve skutečnosti rozhoduje mnohem více faktorů – lokalita, délka plánovaného bydlení, výše úspor, stabilita příjmů i životní plány. A právě proto nemusí být nájem známkou finančního neúspěchu. V některých městech a životních situacích může být naopak tím ekonomicky nejrozumnějším rozhodnutím.
Vlastimil Blaťák
