Jeden realitní trh? Dnes už spíš několik různých světů
Když se mluví o růstu cen nemovitostí, často se vytváří dojem, že celý trh se vyvíjí stejně. Praxe ale ukazuje něco jiného.
„Přestává dávat smysl mluvit o realitním trhu jako o jednom celku. Jinak se dnes vyvíjejí byty v Praze, jinak novostavby v okolí velkých měst a úplně jinak starší rodinné domy v regionech, které čeká rozsáhlá rekonstrukce,“ říká Radim Velísek z realitní kanceláře Magnuss Estate.
Právě tento rozdíl bude podle něj v dalších letech stále výraznější.
Starší domy se prodávají stále obtížněji
Z vlastní praxe Radim Velísek pozoruje, že právě starší rodinné domy v původním stavu zůstávají na trhu výrazně déle než dříve.
„Některé se obtížně prodávají i za cenu mírně nižší, než stanoví bankovní odhad. Lidé si často myslí, že odhad je skutečná hodnota domu. Ve skutečnosti ale rozhoduje jediná věc – kolik je ochoten zaplatit konkrétní kupující.“
Bankovní odhad totiž slouží především jako podklad pro financování hypotéky. Tržní cenu vždy určuje až skutečný zájem kupujících.
Statistiky potvrzují rozdílný vývoj
Rozdílné tempo růstu potvrzují také data Českého statistického úřadu.
V roce 2024 vzrostly ceny bytů meziročně přibližně o šest procent. Rodinné domy ale zdražily pouze zhruba o jedno procento. Už samotná statistika naznačuje, že jednotlivé segmenty trhu se začínají od sebe vzdalovat.
Největší růst cen je nadále patrný především v Praze a dalších ekonomicky silných lokalitách.
Rekonstrukce už mnoho lidí neláká
Ještě před několika lety byli kupující ochotni pustit se do rozsáhlých rekonstrukcí. Dnes se jejich preference mění.
Nejde totiž jen o cenu stavebních prací.
Kupující musí hledat řemeslníky, koordinovat jednotlivé profese, řešit stavební povolení, reklamace, termíny i neustále rostoucí rozpočet. Rekonstrukce se tak často mění v několikaletý projekt plný nejistoty.
„Starší dům za čtyři miliony nemusí být ve výsledku levnější než hotový dům za šest milionů. Pokud rekonstrukce stojí další dva až tři miliony korun a připočteme čas i náklady na dočasné bydlení, může být novostavba ekonomicky i psychicky výhodnější variantou,“ upozorňuje Radim Velísek z Magnuss Estate.
Energetická náročnost začíná rozhodovat
Do rozhodování kupujících stále více vstupuje také energetická náročnost budovy.
Dům s energetickou třídou F nebo G dnes neznamená pouze vyšší účty za vytápění. Pro mnoho zájemců představuje především předpoklad dalších milionových investic do zateplení, střechy, oken, elektroinstalace nebo nového zdroje vytápění.
Právě nejistota ohledně skutečných nákladů vede kupující k tomu, že požadují výrazně vyšší slevy než v minulosti.
Praha dál zdražuje. Ale ani tam není všechno zlato
Na opačném konci trhu stojí kvalitní byty a novostavby v Praze.
Omezená nabídka a vysoká poptávka drží ceny vysoko. Nabídkové ceny nových bytů se už na konci roku 2025 pohybovaly výrazně nad hranicí 170 tisíc korun za metr čtvereční a v nejžádanějších lokalitách přesahovaly 200 tisíc korun.
Objevují se proto i příběhy investorů, kteří koupí byt a během několika týdnů jej nabízejí o deset procent dráž.
„Je ale potřeba rozlišovat mezi nabídkovou a skutečně realizovanou cenou. To, že je byt vystaven na internetu za vyšší částku, ještě neznamená, že se za ni opravdu prodá,“ upozorňuje Radim Velísek.
Krátkodobé přeprodeje navíc zatěžují úroky z financování, právní služby, provize realitních kanceláří i další náklady, které výsledný zisk výrazně snižují.
Vzniká nový vítěz i poražený realitního trhu
Podle Radima Velíska budou ceny nemovitostí pravděpodobně růst i v dalších letech. Nebude však růst celý trh.
Největší zájem bude podle něj o energeticky úsporné byty, kvalitní novostavby a nemovitosti v lokalitách s dobrou dopravní dostupností, pracovními příležitostmi a občanskou vybaveností.
Naopak starší domy v horším technickém stavu mohou na kupce čekat celé měsíce.
Majitelé přitom často vycházejí z předpokladu, že když zdražil celý trh, musí stejně zdražit i jejich dům. Kupující dnes ale počítají jinak. Od nabídkové ceny si okamžitě odečítají budoucí rekonstrukci, časovou náročnost i rezervu na nečekané výdaje.
Ne všechny nemovitosti budou zdražovat
Realitní trh se tak podle všeho dostává do nové fáze.
Rozhodovat už nebude jen lokalita, ale stále více také technický stav, energetická úspornost a celkové náklady na budoucí provoz. Kvalitní nemovitosti si pravděpodobně udrží silnou poptávku i růst cen.
U energeticky náročných domů bez rekonstrukce se však může rozdíl mezi představou prodávajících a skutečně dosažitelnou prodejní cenou dál prohlubovat. A právě to může být jedna z největších změn českého realitního trhu v příštích letech.
Vlastimil Blaťák
